دور المحاسب القانوني المؤهَّل من الهيئة العامة للعقار في حساب الضمان لمشاريع البيع على الخارطة (وافي)

يتولى المحاسب القانوني المؤهَّل من الهيئة العامة للعقار الرقابة المالية والمستندية المباشرة على حساب الضمان لمشاريع البيع أو التأجير على الخارطة (وافي)، حيث يقوم بالمراجعة والتدقيق الدائم لجميع عمليات التدفقات النقدية والمصروفات، والتحقق من صحة طلبات الصرف ومطابقتها لنسب الإنجاز الفعلي المعتمدة من الاستشاري الهندسي قبل الاعتماد النهائي وإشعارات الصرف البنكية. ويوفر هذا الدليل المرجعي الشامل الصادر عن شركة إنتري بوست للمحاسبة والمراجعة (Entry Post CPA) — الحاصلة على ترخيص هيئة السعودية للمراجعين والمحاسبين (SOCPA) رقم (933)، وشهادة تأهيل محاسب قانوني رقم (A0565) الصادرة عن الهيئة العامة للعقار (والممتدة حتى 1 يوليو 2027) — المسار الإجرائي والتنفيذي الكامل للتعامل مع حسابات الضمان والمراجعة المالية لمشاريع التطوير العقاري في كافة مناطق المملكة العربية السعودية.

1. الإطار التشريعي والنظامي لحساب الضمان ومشاريع البيع على الخارطة

تخضع مشاريع البيع والتأجير على الخارطة في المملكة العربية السعودية لمنظومة تشريعية متكاملة تكفل حماية حقوق المكتتبين (المشترين)، والمطورين العقاريين، والجهات التمويلية، والحد من المخاطر المالية والتنفيذية.

التشريعات الحاكمة والمرسوم الملكي

• نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة: صدر نظام البيع والتأجير على الخارطة بموجب المرسوم الملكي رقم (م/44) وتاريخ 1445/03/10هـ ليُسند الإشراف والرقابة على النشاط وترخيص مشاريعه إلى الجهة المختصة، حيث تنص المادة الثانية من اللائحة التنفيذية للنظام الصادرة عن الهيئة العامة للعقار على تولي الهيئة تنظيم وتطوير النشاط وإصدار التراخيص اللازمة له.
• اللائحة التنفيذية لنظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة: صدرت اللائحة بقرار مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار للتفصيل في أحكام وإجراءات إصدار التراخيص، وآليات قيد المطورين، وضوابط فتح وإدارة وإغلاق حسابات الضمان، وتحديد الأدوار والمسؤوليات للأطراف ذات العلاقة.
• القواعد والتعليمات الصادرة عن الهيئة العامة للعقار (منصة وافي): تحدد القواعد والضوابط المنظمة لحساب الضمان الإجراءات الموحدة التي يلزم تطبيقها بواسطة البنوك والمؤسسات المالية المرخّصة من البنك المركزي السعودي (SAMA)، والمحاسبين القانونيين المؤهَّلين، والاستشاريين الهندسيين المقيدين لدّى الهيئة.

2. إلزامية تعيين المحاسب القانوني المؤهَّل والمرحلة المشروعية

من الملتزم بتعيين المحاسب القانوني؟

يلتزم المطور العقاري (سواء كان شخصًا صفته طبيعية أو اعتبارية) الراغب في تنفيذ مشروع لبيع أو تأجير وحدات عقارية على الخارطة في المملكة بتعيين مكتب أو شركة محاسبة قانونية تحمل شهادة تأهيل محاسب قانوني سارية المفعول صادرة عن الهيئة العامة للعقار.

المرحلة الزمنية للتعيين

• المرحلة: يتم التعيين وتوقيع الاتفاقية الثلاثية/الرباعية واستكمال المستندات قبل إصدار ترخيص البيع على الخارطة وأثناء مرحلة تقديم طلب فتح حساب الضمان لدى أمين الحساب (البنك).
• الهدف: يُمثل وجود المحاسب القانوني المؤهَّل شرطًا أساسيًا وافتتاحيًا لتفعيل حساب الضمان وإصدار موافقة الهيئة العامة للعقار (وافي) للبدء في التسويق والبيع واستقبال أموال المكتتبين.

3. النطاق المهني والمسؤوليات التشغيلية للمحاسب القانوني

يتولى المحاسب القانوني المؤهَّل أدوارًا رقابية ومحاسبية دقيقة تستهدف ضمان صرف الأموال المودعة في حساب الضمان حصريًا على أغراض المشروع المحددة في جدول التدفقات النقدية وحسب التقدم الفعلي في عمليات الإنشاء:

1. تدقيق ومراجعة طلبات الصرف (Disbursement Requests)

• المطابقة المستندية: فحص الفواتير، المستخلصات الإنشائية للمقاولين، شهادات الإنجاز، وعقود التوريد المرفقة بطلب الصرف الصادر عن المطور.
• التحقق من الميزانية المعتمدة: التأكد من أن المبالغ المطلوبة مفصلة وفق بنود ميزانية المشروع المعتمدة مسبقًا لدى (وافي) وأمين الحساب، وعدم تجاوز المبالغ المخصصة لكل بند.
• ربط الصرف بالإنجاز الفعلي: مطابقة النسبة المئوية للمبالغ المطلوب صرفها مع نسبة الإنجاز المادي والهندسي المعتمدة من الاستشاري الهندسي للمشروع.

2. التظهير والتقارير الدورية للهيئة العامة للعقار (REGA / WAFI)

• دورية التقارير: يلتزم المحاسب القانوني بإعداد وتقديم تقارير حساب الضمان والسحوبات بصفة دورية أو عند طلب الجهة المختصة بموجب المادة 15 من اللائحة التنفيذية لنظام البيع والتأجير على الخارطة، كما يجوز للهيئة طلب تقارير إنجاز مالية وفنية شهرياً للمشاريع التي تتجاوز مساحة بنائها 5,000 م² أو تزيد وحداتها على 30 وحدة أو المشاريع الحكومية، وكل ثلاثة أشهر لغير ذلك وفق المادة 25.
• محتوى التقارير: تتضمن التقارير بيان حركة حساب الضمان (المقبوضات، المدفوعات، الرصيد المتبقي)، قائمة المقبوضات حسب الوحدات، بيان المبالغ المحتجزة، وتحليل الانحرافات بين الموازنة التقديرية والصرف الفعلي.
• التقرير المالي النهائي عند إغلاق الحساب: تقديم تقرير محاسبي شامل ومدقق يغطي كامل الفترة التشغيلية للمشروع لتأكيد استيفاء كافة السحبيات وتسوية حقوق المشترين والمقاولين قبل إغلاق الحساب رسميًا.

3. منظومة العلاقات التشغيلية الرباعية

• مع المطور العقاري: التأكد من التزامه بآليات الإيداع، وإرفاق الوثائق الثبوتية، وعدم التصرف في أي مبالغ خارج المسار المعتمد.
• مع الاستشاري الهندسي: اعتماد التقارير المالية بناءً على تقارير الإنجاز الفني الميداني والتأكد من مطابقة التكاليف المالية للتقدم الهيكلي.
• مع أمين الحساب (البنك): عدم إجازة أي إشعار تحويل أو صرف مالي من حساب الضمان إلا بعد توقيع واعتماد المحاسب القانوني المؤهَّل وفق النموذج المعترف به لدى منصة وافي.

4. أحكام وقواعد الصرف من حساب الضمان والسقوف النظامية

تحدد القواعد المنظمة لحساب الضمان المصاريف المسموح بسحبها من الحساب وضوابط حماية حقوق المكتتبين:

المصاريف المسموح بصرفها من حساب الضمان

• التكاليف المباشرة للإنشاءات: مستخلصات المقاول الرئيسي، المقاولين من الباطن، وموردي مواد البناء.
• الأتعاب المهنية: أتعاب الاستشاري الهندسي، المحاسب القانوني المؤهَّل، والدراسات الهندسيّة والمساحية.
• التكاليف الإدارية والتسويقية والتأسيسية: المصاريف المرتبطة بالحصول على التراخيص، التسويق، والخدمات الإدارية المباشرة للمشروع.

السقوف والضوابط على المصاريف غير الإنشائية

• السقف المحدد لمصاريف التسويق والإدارة والتأسيس: حددت المادة الثانية عشرة من نظام البيع والتأجير على الخارطة سقف السحب للمصروفات الإدارية والتسويقية والمصروفات غير الإنشائية بما لا يتجاوز 20% من قيمة كل وحدة مبيعة، ويتولى المحاسب القانوني التحقق والرقابة لضمان عدم تجاوز إجمالي المسحوبات لهذه النسبة من إجمالي قيمة الوحدات المبيعة بالمشروع.
• مبلغ الاحتجاز بعد الإنجاز: تنص المادة الرابعة عشرة من نظام البيع والتأجير على الخارطة على أن يحتفظ المحاسب القانوني بنسبة 5% من إجمالي تكلفة الإنشاء الفعلية في حساب الضمان بعد صدور شهادة الإنجاز، أو يكتفي بتقديم المطوّر لضمان بنكي بنفس النسبة، وتُفرج عن المبلغ بعد انقضاء سنة من تاريخ إنجاز المشروع أو قبل ذلك عند تقديم وثيقة تأمين ضد العيوب الخفية وفق اللائحة التنفيذية.

5. الرحلة التنفيذية الشاملة للمطور العقاري (من الترخيص حتى إغلاق الحساب)

يمر مشروع البيع على الخارطة عبر منصة وافي بسلسلة من المراحل المتتابعة وفق الآتي:

المرحلة الأولى: إعداد الملف وتأسيس الحساب

1. تقديم طلب المطور العقاري عبر منصة "وافي" التابعة للهيئة العامة للعقار.
2. إبرام اتفاقية حساب الضمان بين (المطور - أمين الحساب/البنك - المحاسب القانوني المؤهَّل - الاستشاري الهندسي).
3. اعتماد الميزانية التقديرية للمشروع والجدول الزمني للإنشاءات والتدفقات النقدية.
4. إصدار ترخيص البيع على الخارطة وفتح حساب الضمان برقم الآيبان (IBAN) الخاص بالمشروع.

المرحلة الثانية: إيداع أموال المكتتبين والتسويق

1. بدء عمليات البيع وإبرام العقود النموذجية للبيع على الخارطة مع المشترين.
2. توجيه جميع الدفعات المالية والأقساط، سواء من المشترين مباشرة أو عبر جهات التمويل العقاري، للإيداع الحصري في حساب الضمان برقم الآيبان المخصص.
3. حظر استلام أي مبالغ نقدیة أو تحويلها لحسابات المطور الخاصة خارج حساب الضمان.

المرحلة الثالثة: إدارة السحبيات والصرف الإنشائي

1. رفع طلب الصرف من قبل المطور إلكترونيًا مرفقًا بمستخلصات العمليات المنجزة.
2. فحص الاستشاري الهندسي للمشروع وإصدار شهادة نسبة الإنجاز الفعلي.
3. دراسة وتدقيق المحاسب القانوني المؤهَّل لطلبات الصرف للتأكد من الموازنة وتوفر التغطية والمستندات.
4. إصدار المحاسب القانوني لتقرير التظهير والموافقة على الصرف وإرساله لأمين الحساب للتحويل للمستفيدين.

المرحلة الرابعة: تسليم المشروع وإغلاق حساب الضمان

1. اكتمال الأعمال الإنشائية بنسبة 100% وإصدار شهادة إشغال المبنى وشهادات استيفاء السلامة.
2. فرز الوحدات العقارية وتسليمها للمكتتبين وإفراز الصكوك العقارية باسم المشترين.
3. تقديم المحاسب القانوني المؤهَّل للتقرير المالي النهائي وتصفية الأرصدة والاحتجازات النظامية.
4. إغلاق حساب الضمان رسميًا بموافقة الهيئة العامة للعقار (وافي).

6. الأدوار والمسؤوليات في منظومة حساب الضمان (جدول مقارن)

7. التزامات المطور العقاري والوثائق المطلوبة للمراجعة

لضمان سير عمليات التدقيق والصرف دون تأخير، يلتزم المطور العقاري بتوفير وحفظ الوثائق التالية وإتاحتها للمحاسب القانوني المؤهَّل:

الوثائق التأسيسية للمشروع

• صك ملكية أرض المشروع أو عقد التطوير المبرم مع مالك الأرض.
• موافقة وتراخيص البناء الصادرة عن الأمانة/البلدية المختصة.
• نسخة من ترخيص وافي الصادر من الهيئة العامة للعقار.
• الميزانية التقديرية المعتمدة للمشروع (Budget Master Plan) وجدول التدفقات النقدية.

العقود التشغيلية والمالية

• عقد اتفاقية حساب الضمان المبرم مع أمين الحساب والأطراف المؤهلة.
• عقود المقاول الرئيسي والمقاولين الفرعيين والاتفاقيات مع المكاتب الاستشارية.
• سجل عقود المبيعات للوحدات المبرمة مع المشترين ومواعيد الأقساط.

مستندات طلبات الصرف

• الفواتير الضريبية الإلكترونية للموردين والمقاولين مع إثباتات السداد البنكية.
• شهادة ومستخلص الاستشاري الهندسي المعتمدة لنسبة الإنجاز.
• كشوفات حساب الضمان الصادرة عن البنك ومطابقتها دوريًا.

9. خدمات شركة إنتري بوست للمحاسبة والمراجعة (Entry Post CPA)

تمتلك شركة إنتري بوست للمحاسبة والمراجعة (Entry Post CPA) الخبرات الكافية والبنية المعتمدة لتقديم خدمات الرقابة والمراجعة المحاسبية لحسابات الضمان وفق متطلبات الهيئة العامة للعقار (وافي):

• تأهيل الهيئة العامة للعقار: حاصلون على شهادة تأهيل محاسب قانوني رقم (A0565) (سارية المفعول حتى 1 يوليو 2027) الخاصة بأعمال البيع على الخارطة عبر منصة وافي.
• الترخيص المهني: شركة محاسبة ومراجعة مرخصة من هيئة السعودية للمراجعين والمحاسبين SOCPA برقم (933).
• تغطية شاملة لجميع مناطق المملكة: نقدّم خدماتنا وشراكاتنا الرقابية للمطورين العقاريين في الرياض، جدة، المنطقة الشرقية، وكافة مدن ومناطق المملكة.
• خدمات المراجعة والاعتماد:
  • دراسة وتدقيق اتفاقيات حساب الضمان والميزانيات التقديرية للمشاريع.
  • الفحص المستندي والميداني لطلبات الصرف ومطابقتها بنسب الإنجاز.
  • إعداد ورفع التقارير المالية الدورية والتقرير المالي النهائي لمنصة "وافي" وأمناء الحسابات.