ضريبة التصرفات العقارية: الإعفاءات والسداد والاسترداد
قبل التوقيع لدى كاتب العدل: نتحقق من انطباق الإعفاء وما يلزمكم الاستمرار عليه لمدة خمس سنوات، ونسجّل التصرف في بوابة الهيئة، ونتابع استرداد الضريبة المسددة بالخطأ.
الإجابة المختصرة
ضريبة التصرفات العقارية 5% من قيمة التصرف العقاري في المملكة، وتُستحق في تاريخ التصرف — وهو تاريخ التوثيق — ويكون المتصرِّف (البائع أو الناقل) هو المُلزَم بها، ولا يوثّق كاتب العدل التصرف قبل سدادها. ويُعفى منها واحد وعشرون نوعاً من التصرفات، من الهبة للأقارب إلى النقل بين شركات المجموعة الواحدة، ومعظمها بشروط مثل الاحتفاظ بالملكية خمس سنوات.
لمن هذه الخدمة
- الأفراد والشركات الذين يبيعون أراضي أو مباني أو وحدات على الخارطة
- الأسر التي تنقل عقارات بالهبة أو تنفيذاً لوصية
- المجموعات التي تنقل عقارات إلى شركة أو صندوق أو بين شركات مملوكة بالكامل
- بائعو ومشترو الحصص في الشركات أو الصناديق التي تتكون أصولها أساساً من عقارات في المملكة
كيف نساعدكم
- 1.مراجعة الإعفاء قبل التوثيق، بما في ذلك الشروط الواجب الاستمرار عليها لمدة تصل إلى 5 سنوات
- 2.تسجيل التصرف في بوابة الهيئة بالقيمة الصحيحة والإعفاء المناسب
- 3.نقل حصص الشركات العقارية: اختبار نسبة 50% من الأصول واختبار نقل 30% من الحصص
- 4.التصحيح خلال 30 يوماً وطلبات الاسترداد خلال مهلة الاثني عشر شهراً
- 5.الرد على مراجعات الهيئة للقيم وإشعارات الغرامات
حقائق أساسية
النسبة: 5% من قيمة التصرف أياً كانت حالة العقار — مكتملاً أو تحت الإنشاء أو على الخارطة.
المصدر:RETT Law (RD M/84 of 19/3/1446H) Art. 2(1) [T02-0400]يشمل التصرف نقل حق المنفعة بصورة دائمة أو لمدة تزيد على 50 سنة.
المصدر:RETT Law Art. 1 (definition of التصرف العقاري) [T02-0401]المتصرِّف (البائع أو الناقل) هو المُلزَم، ولو اتفق الطرفان على أن يدفع المشتري.
المصدر:RETT Law Art. 7(1)-(3) [T02-0412]RETT Law Arts. 5 and 7 [T02-0459]يُسجَّل كل تصرف — خاضعاً كان أو معفى — في بوابة الهيئة في تاريخ التصرف أو قبله.
المصدر:RETT IR Art. 11(a) [T02-0424]التأخر في السداد: 2% من الضريبة غير المسددة عن كل شهر، بحد أقصى 50%.
المصدر:RETT Law Arts. 14-15 [T02-0416]يجوز للهيئة مراجعة القيم المصرَّح بها خلال 3 سنوات من التصرف.
المصدر:RETT Law Art. 8(1)-(6) [T02-0414]طلبات الاسترداد: خلال 12 شهراً من تاريخ السداد.
المصدر:RETT IR Art. 9 and Art. 11(b) and 11(g)(3) [T02-0426]
ما الذي يخضع للضريبة
5% من التصرف، كلياً أو جزئياً، مفرزاً أو مشاعاً، مكتملاً أو تحت الإنشاء أو على الخارطة، موثقاً أو غير موثق.
المصدر:RETT Law (RD M/84 of 19/3/1446H) Art. 2(1) [T02-0400]تُفرض على إجمالي القيمة المتفق عليها في تاريخ التصرف في حدود القيمة السوقية العادلة، وتُستبعد تكلفة التمويل من الممولين المرخّصين.
المصدر:RETT Law Art. 2(2) [T02-0403]حصص «الشركة العقارية»: إذا بلغت العقارات في المملكة 50% على الأقل من إجمالي أصولها بالقيمة العادلة، تُفرض الضريبة عند نقل شخص أو مجموعة 30% أو أكثر من الحصص خلال أي 3 سنوات.
المصدر:RETT IR Art. 2(h)-(i) and 2(e) [T02-0418]لا يُعد تصرفاً: زيادة رأس المال مع بقاء نسب الملكية، والفرز من الجهة المختصة، وقسمة العقار المشترك بحسب حصة كل مالك في الصك دون مقابل مالي.
المصدر:RETT IR Art. 2(j)-(k) [T02-0419]يخضع التصرف للضريبة مرة واحدة متى بقي الأطراف والعقار والقيمة دون تغيير.
المصدر:RETT Law Art. 2(3) [T02-0404]RETT Law Art. 2(3) [T02-0457]
السداد والتسجيل
قبل التوثيق يُدخل الناقل بيانات الصك في خدمة ضريبة التصرفات العقارية لدى الهيئة ويحدد الإعفاء إن وُجد، فتصدر الهيئة فاتورة سداد بنسبة 5% تُسدَّد قبل النقل.
المصدر:RETT Law Arts. 5 and 7 [T02-0459]لا يوجد رقم تسجيل أو إقرار دوري لهذه الضريبة؛ ويُعد تسجيل كل تصرف إقراراً من المتصرِّف.
المصدر:RETT IR Art. 11(a) [T02-0424]نقل حصص الشركات العقارية والتصرفات غير الموثقة: السداد خلال 30 يوماً. والإخلال بشروط الإعفاء: خلال 30 يوماً من الإخلال.
المصدر:RETT IR Art. 4 and Art. 5 [T02-0425]تُحفظ السجلات 5 سنوات من تاريخ التصرف.
المصدر:RETT IR Art. 9 and Art. 11(b) and 11(g)(3) [T02-0426]
الأسئلة الشائعة
ما نسبة ضريبة التصرفات العقارية؟
5% من قيمة التصرف العقاري، أياً كانت حالة العقار أو شكله أو استخدامه — مكتملاً أو تحت الإنشاء أو على الخارطة — وسواء وُثّق التصرف أم لا.
ما الذي يُعد تصرفاً عقارياً؟
كل تصرف ينقل ملكية العقار، أو ينقل حق منفعته بصورة دائمة أو لمدة تزيد على 50 سنة، بشكل مباشر أو غير مباشر.
من يدفع الضريبة — البائع أم المشتري؟
المتصرِّف (البائع أو الناقل) هو المُلزَم بها وبسدادها. وحتى لو اتفق الطرفان على أن يدفعها المشتري يبقى الناقل مسؤولاً أمام الهيئة. ولا يكون المشتري مسؤولاً بالتضامن إلا إذا أثبتت الهيئة تسببه في عدم السداد.
متى تُستحق الضريبة؟
في تاريخ التصرف، ويُعد تاريخ التوثيق هو تاريخ التصرف. ولا يجوز لكاتب العدل توثيق التصرف قبل سداد الضريبة.
ما القيمة التي تُحتسب عليها الضريبة؟
إجمالي القيمة المتفق عليها بين الطرفين في تاريخ التصرف، في حدود القيمة السوقية العادلة، مع استبعاد تكلفة التمويل من الممولين المرخّصين.
هل يلزم تسجيل التصرف المعفى؟
نعم. يسجّل المتصرِّف كل تصرف، خاضعاً كان أو معفى، في بوابة الهيئة في تاريخ التصرف أو قبله، مع بيانات الأطراف ورقم الصك وبيانات العقار والإعفاء المطلوب والقيمة.
ما التصرفات المعفاة؟
يحدد النظام 21 إعفاءً، منها: قسمة التركة، والنقل دون مقابل إلى وقف أو جمعية خيرية مرخّصة، والنقل إلى الجهات العامة، والهبة للزوج أو الأقارب حتى الدرجة الثالثة، والوصية الموثقة، والأوراق المالية المدرجة، والمساهمة العينية في رأس مال شركة، والاندماج والاستحواذ، والنقل داخل المجموعة، والبيع الجبري بأمر المحكمة. ولمعظمها شروط.
هل هبة العقار لأحد أفراد الأسرة معفاة؟
فقط الهبة الموثقة دون مقابل للزوج أو قريب حتى الدرجة الثالثة. ولا يدخل أبناء العم والخال، والبيع للوالد خاضع للضريبة. وإذا نقل الموهوب له العقار خلال 3 سنوات إلى من لا يستحق الإعفاء من الواهب الأصلي، سقط إعفاء الهبة الأصلية.
هل يمكن نقل عقار إلى شركتنا دون ضريبة؟
نقل الفرد عقاراً إلى شركة أو صندوق سعودي يملكه بالكامل معفى إذا لم تتغير ملكيته الكاملة لمدة 5 سنوات. والمساهمة العينية في رأس مال شركة معفاة إذا احتُفظ بالحصص 5 سنوات واحتفظت الشركة بقوائم مالية مراجَعة.
هل النقل بين شركات المجموعة معفى؟
النقل بين شركات سعودية تملك إحداها الأخرى بالكامل، أو بين شركات أو صناديق شقيقة مملوكة بالكامل للشخص نفسه، معفى إذا بقي المنقول إليه مملوكاً بالكامل لذلك الشخص 5 سنوات.
هل الاندماج معفى؟
فقط إذا كان المقابل حصصاً في الكيان الدامج أو الجديد دون أي مقابل نقدي أو عيني إضافي، وكانت الحصص متناسبة مع الملكية السابقة، واحتفظ بها الملاك أنفسهم 5 سنوات. وأي عنصر نقدي يجعله خاضعاً للضريبة.
اشترينا وحدة على الخارطة من مطوّر، فهل هي معفاة؟
لا. يشمل إعفاء البيع على الخارطة النقل من أي شخص إلى مطوّر مرخّص لمشروع مرخّص. أما المشترون من المطورين فغير معفيين، وتُستحق الضريبة عند التوثيق.
لم يصدر ترخيص المطوّر بعد، فماذا يحدث؟
يسدد الناقل الضريبة أو يقدّم ضماناً نقدياً أو بنكياً بقيمتها، ولديه 90 يوماً لتقديم الترخيص. فإن قدّمه في المهلة أُعيد الضمان أو رُدّت الضريبة، وإلا سيّلت الهيئة الضمان دون استرداد لاحق.
ألغينا بيعاً بالتراضي، فهل ندفع الضريبة مجدداً عند إعادة العقار؟
إعادة العقار معفاة فقط إذا وُثّق الإلغاء خلال 90 يوماً من التوثيق الأصلي، وأُعيد العقار دون تغيير، وردّ البائع الثمن كاملاً. وتُرد الضريبة المسددة على التصرف الملغى.
هل يخضع بيع حصص في شركة تملك عقارات للضريبة؟
نعم، إذا كانت شركة عقارية (العقارات في المملكة 50% على الأقل من إجمالي أصولها بالقيمة العادلة في تاريخ النقل أو خلال 365 يوماً قبله) ونقل شخص أو مجموعة 30% أو أكثر من حصصها خلال أي 3 سنوات. وتُحتسب على القيمة العادلة لجميع عقاراتها مضروبة في الحصة المنقولة.
كيف يُعامَل تمويل المرابحة والإجارة المنتهية بالتمليك؟
لا يخضع للضريبة إلا النقل الأول إلى الممول المرخّص. أما النقل اللاحق إلى العميل فلا يخضع إذا نُص على النقلين في عقود التمويل ولم يتغير وصف العقار وقيمته.
كيف نطالب باسترداد الضريبة؟
تُرد الضريبة المسددة بالزيادة أو بالخطأ، والضريبة على تصرف لم يكتمل، والضريبة على تصرف أُلغي. وتُقدَّم المطالبة خلال 12 شهراً من السداد (أو 60 يوماً من قرار قضائي أو تسوية نهائية)، وتبتّ الهيئة خلال 30 يوماً وتصرف المبلغ خلال 30 يوماً من الموافقة.
ما غرامات ضريبة التصرفات العقارية؟
التهرب: حتى 3 أضعاف الضريبة المتهرَّب منها. التأخر في السداد: 2% من الضريبة غير المسددة عن كل شهر أو جزء منه بحد أقصى 50%. المخالفات الأخرى: حتى قيمة الضريبة المستحقة أو 50,000 ريال أيهما أعلى.
ما المدة التي يجوز للهيئة خلالها مراجعة القيمة المصرَّح بها؟
يجوز للهيئة مراجعة القيم المصرَّح بها خلال 3 سنوات من تاريخ التصرف وإعادة التقييم إذا كانت القيمة أقل من القيمة السوقية العادلة. والإخلال اللاحق بشروط الإعفاء يتيح للهيئة المطالبة بالضريبة بصرف النظر عن هذه المدة.
هل يمكن الاعتراض على قرار الهيئة بشأن الضريبة؟
يجوز التظلم أمام الهيئة خلال 60 يوماً من الإبلاغ، وتبتّ الهيئة خلال 90 يوماً. فإن رُفض التظلم أو لم يصدر قرار، جاز الاعتراض أمام الجهة القضائية المختصة خلال 30 يوماً، وإلا أصبح القرار نهائياً.
معلومات عامة فقط، وليست استشارة ضريبية أو قانونية. قد تتغير الأنظمة؛ يُرجى الرجوع إلى النص العربي الرسمي أو استشارة مختص قبل اتخاذ أي قرار.
القواعد النظامية المذكورة في هذه الصفحة
كل معلومة أعلاه مرتبطة برقم القاعدة التي أُخذت منها. وتجدون هنا النظام والمادة، وتاريخ آخر تحقق من المصدر الرسمي، ورابط النص الرسمي حيثما توفر. وتُذكر مراجع الأنظمة بصيغتها الإنجليزية كما وردت في المصدر.
| رقم القاعدة | النظام / المادة | تاريخ التحقق | النص الرسمي |
|---|---|---|---|
| T02-0400 | RETT Law (RD M/84 of 19/3/1446H) Art. 2(1) | 2026-10-04 | — |
| T02-0401 | RETT Law Art. 1 (definition of التصرف العقاري) | 2026-10-04 | — |
| T02-0403 | RETT Law Art. 2(2) | 2026-10-04 | — |
| T02-0404 | RETT Law Art. 2(3) | 2026-10-04 | — |
| T02-0405 | RETT Law Art. 3(a)(1)-(6) | 2026-10-04 | — |
| T02-0406 | RETT Law Art. 3(a)(7)-(11) | 2026-10-04 | — |
| T02-0407 | RETT Law Art. 3(a)(12)-(16) | 2026-10-04 | — |
| T02-0408 | RETT Law Art. 3(a)(17)-(21) | 2026-10-04 | — |
| T02-0410 | RETT Law Art. 4 | 2026-10-04 | — |
| T02-0411 | RETT Law Art. 5; Art. 19(2) | 2026-10-04 | — |
| T02-0412 | RETT Law Art. 7(1)-(3) | 2026-10-04 | — |
| T02-0414 | RETT Law Art. 8(1)-(6) | 2026-10-04 | — |
| T02-0415 | RETT Law Art. 9 | 2026-10-04 | — |
| T02-0416 | RETT Law Arts. 14-15 | 2026-10-04 | — |
| T02-0417 | RETT Law Art. 17 | 2026-10-04 | — |
| T02-0418 | RETT IR Art. 2(h)-(i) and 2(e) | 2026-10-04 | — |
| T02-0419 | RETT IR Art. 2(j)-(k) | 2026-10-04 | — |
| T02-0421 | RETT IR Art. 2(l) | 2026-10-04 | — |
| T02-0422 | RETT IR Art. 3(a)(7), (11), (13), (16)-(18), (20); Art. 5(a)(2) | 2026-10-04 | — |
| T02-0423 | RETT IR Art. 3(a)(19) | 2026-10-04 | — |
| T02-0424 | RETT IR Art. 11(a); Guideline FAQs 3-5 and 11 | 2026-10-04 | — |
| T02-0425 | RETT IR Art. 4 and Art. 5 | 2026-10-04 | — |
| T02-0426 | RETT IR Art. 9 and Art. 11(b) and 11(g)(3) | 2026-10-04 | — |
| T02-0436 | RETT Law Art. 3(a)(7); IR Art. 3(a)(7); Guideline v6 s.5.1.7 and Examples 26-29 (pp.29-31) | 2026-10-04 | — |
| T02-0442 | RETT Law Art. 3(a)(11); IR Art. 3(a)(11); Guideline v6 s.5.1.12 and Examples 36-38 (pp.34-35) | 2026-10-04 | — |
| T02-0447 | RETT Law Art. 3(a)(16); IR Art. 3(a)(16); Guideline v6 s.5.1.17(A) and Examples 44-47 (pp.38-40) | 2026-10-04 | — |
| T02-0449 | RETT Law Art. 3(a)(17); Guideline v6 s.5.1.18 and Examples 49-50 (pp.41-42) | 2026-10-04 | — |
| T02-0450 | RETT Law Art. 3(a)(18); Guideline v6 s.5.1.19 and Examples 51-54 (pp.42-43) | 2026-10-04 | — |
| T02-0451 | RETT Law Art. 3(a)(19); IR Art. 3(a)(19); Guideline v6 s.5.1.20 and Example 55 (pp.43-44) | 2026-10-04 | — |
| T02-0453 | RETT Law Art. 3(a)(21); Guideline v6 s.5.1.22 and Example 57 (pp.45-46) | 2026-10-04 | — |
| T02-0457 | RETT Law Art. 2(3); Guideline v6 s.5.2 (p.48) | 2026-10-04 | — |
| T02-0458 | IR Art. 2(l); Guideline v6 s.5.2 and Example 62 (p.49) | 2026-10-04 | — |
| T02-0459 | RETT Law Arts. 5 and 7; IR Art. 11; Guideline v6 s.6 (p.50) | 2026-10-04 | — |
طلب عرض سعر
خدمات محاسبية ومراجعة للمنشآت
صفة المستخدم