ضريبة التصرفات العقارية 5%: التسجيل والسداد والاسترداد

5% من قيمة التصرف العقاري، أياً كانت حالة العقار أو شكله أو استخدامه — مكتملاً أو تحت الإنشاء أو على الخارطة — وسواء وُثّق التصرف أم لا.

كل تصرف ينقل ملكية العقار، أو ينقل حق منفعته بصورة دائمة أو لمدة تزيد على 50 سنة، بشكل مباشر أو غير مباشر.

البائع (المتصرِّف أو الناقل) هو المُلزَم بها وبسدادها. وحتى لو اتفق الطرفان على أن يدفعها المشتري يبقى الناقل مسؤولاً أمام الهيئة. ولا يكون المشتري مسؤولاً بالتضامن إلا إذا أثبتت الهيئة تسببه في عدم السداد.

تُستحق في تاريخ التصرف، وهو تاريخ التوثيق، ولا يوثّق كاتب العدل التصرف قبل سدادها، ويجوز سدادها قبل ذلك. ولا تنطبق مواعيد لاحقة إلا في حالات محددة: نقل حصص الشركات العقارية والتصرفات غير الموثقة خلال 30 يوماً، والإخلال بشروط الإعفاء خلال 30 يوماً من الإخلال.

عبر خدمة ضريبة التصرفات العقارية لدى الهيئة قبل التوثيق: يُدخل الناقل بيانات الصك أو العقد في موقع الهيئة zatca.gov.sa، ويحدد نوع العقار وما إذا كان الإعفاء ينطبق، فتصدر الهيئة فاتورة سداد بنسبة 5% من القيمة تُسدَّد قبل النقل. وبعد السداد يُكمل كاتب العدل — المرتبط إلكترونياً بوزارة العدل — نقل الملكية ويُشعر البائع.

لا يوجد رقم تسجيل ولا إقرار دوري لهذه الضريبة. وتصدر الهيئة فاتورة سداد لكل معاملة على حدة، ويُعد تسجيل التصرف في بوابتها إقراراً من المتصرِّف.

على إجمالي القيمة المتفق عليها بين الطرفين في تاريخ التصرف، في حدود القيمة السوقية العادلة، مع استبعاد تكلفة التمويل من الممولين المرخّصين.

نعم. يسجّل المتصرِّف كل تصرف، خاضعاً كان أو معفى، في بوابة الهيئة في تاريخ التصرف أو قبله، مع بيانات الأطراف ورقم الصك وبيانات العقار والإعفاء المطلوب والقيمة.

يحدد النظام 21 إعفاءً، منها: قسمة التركة، والنقل دون مقابل إلى وقف أو جمعية خيرية مرخّصة، والنقل إلى الجهات العامة، والهبة للزوج أو الأقارب حتى الدرجة الثالثة، والوصية الموثقة، والأوراق المالية المدرجة، والمساهمة العينية في رأس مال شركة، والاندماج والاستحواذ، والنقل داخل المجموعة، والبيع الجبري بأمر المحكمة. ولمعظمها شروط.

فقط الهبة الموثقة دون مقابل للزوج أو قريب حتى الدرجة الثالثة. ولا يدخل أبناء العم والخال، أما البيع بمقابل — ولو للوالد — فهو خاضع للضريبة. وإذا نقل الموهوب له العقار خلال 3 سنوات إلى من لا يستحق الإعفاء من الواهب الأصلي، سقط إعفاء الهبة الأصلية.

نعم، بشرط الاستمرار على شروط الاحتفاظ. فنقل الفرد عقاراً إلى شركة أو صندوق سعودي يملكه بالكامل معفى إذا لم تتغير ملكيته الكاملة لمدة 5 سنوات. والمساهمة العينية في رأس مال شركة معفاة إذا احتُفظ بالحصص 5 سنوات واحتفظت الشركة بقوائم مالية مراجَعة.

نعم، إذا بقي المنقول إليه مملوكاً بالكامل للشخص نفسه 5 سنوات. ويشمل ذلك النقل بين شركات سعودية تملك إحداها الأخرى بالكامل، أو بين شركات أو صناديق شقيقة مملوكة بالكامل للشخص نفسه.

فقط إذا كان المقابل حصصاً في الكيان الدامج أو الجديد دون أي مقابل نقدي أو عيني إضافي، وكانت الحصص متناسبة مع الملكية السابقة، واحتفظ بها الملاك أنفسهم 5 سنوات. وأي عنصر نقدي يجعله خاضعاً للضريبة.

لا. يشمل إعفاء البيع على الخارطة النقل من أي شخص إلى مطوّر مرخّص لمشروع مرخّص. أما المشترون من المطورين فغير معفيين، وتُستحق الضريبة عند التوثيق.

يسدد الناقل الضريبة أو يقدّم ضماناً نقدياً أو بنكياً بقيمتها، ولديه 90 يوماً لتقديم الترخيص. فإن قدّمه في المهلة أُعيد الضمان أو رُدّت الضريبة، وإلا سيّلت الهيئة الضمان دون استرداد لاحق.

لا، إذا وُثّق الإلغاء خلال 90 يوماً من التوثيق الأصلي، وأُعيد العقار دون تغيير، وردّ البائع الثمن كاملاً. وتُرد الضريبة المسددة على التصرف الملغى.

نعم، إذا كانت شركة عقارية (العقارات في المملكة 50% على الأقل من إجمالي أصولها بالقيمة العادلة في تاريخ النقل أو خلال 365 يوماً قبله) ونقل شخص أو مجموعة 30% أو أكثر من حصصها خلال أي 3 سنوات. وتُحتسب على القيمة العادلة لجميع عقاراتها مضروبة في الحصة المنقولة.

لا يخضع للضريبة إلا النقل الأول إلى الممول المرخّص. أما النقل اللاحق إلى العميل فلا يخضع إذا نُص على النقلين في عقود التمويل ولم يتغير وصف العقار وقيمته.

خلال 12 شهراً من تاريخ السداد (أو 60 يوماً من قرار قضائي أو تسوية نهائية). وتُرد الضريبة المسددة بالزيادة أو بالخطأ، والضريبة على تصرف لم يكتمل، والضريبة على تصرف أُلغي، وتبتّ الهيئة خلال 30 يوماً وتصرف المبلغ خلال 30 يوماً من الموافقة.

التأخر في السداد: 2% من الضريبة غير المسددة عن كل شهر أو جزء منه بحد أقصى 50%. التهرب: حتى 3 أضعاف الضريبة المتهرَّب منها. المخالفات الأخرى: حتى قيمة الضريبة المستحقة أو 50,000 ريال أيهما أعلى.

3 سنوات من تاريخ التصرف، مع إعادة التقييم إذا كانت القيمة أقل من القيمة السوقية العادلة. والإخلال اللاحق بشروط الإعفاء يتيح للهيئة المطالبة بالضريبة بصرف النظر عن هذه المدة.

نعم. يجوز التظلم أمام الهيئة خلال 60 يوماً من الإبلاغ، وتبتّ الهيئة خلال 90 يوماً. فإن رُفض التظلم أو لم يصدر قرار، جاز الاعتراض أمام الجهة القضائية المختصة خلال 30 يوماً، وإلا أصبح القرار نهائياً.